Ja.

De verhuurder moet je privacy en gezinsleven eerbiedigen en mag daarin dus niet tussenkomen. Uiteraard moet je de bestemming (privé-woning) wel blijven respecteren en mag er geen sprake zijn van ‘overbewoning’. Bovendien mag de woning niet worden onderverhuurd als je hiervoor geen schriftelijke toestemming van de verhuurder-eigenaar hebt ontvangen: zie onderhuur.

Vanaf de lente krijgt de woningverkoop een boost. De huizen en tuinen zien er dan vaak een pak beter uit dan tijdens een hevige herfstbui. De koper krijgt automatisch een goed gevoel. Bovendien komt de lente ook beter uit voor gezinnen met kinderen. Als ze een woning in de lente kopen, kunnen ze verhuizen rond de grote vakantie. Kleine kanttekening wel: in de lente ben je ongetwijfeld niet de enige die zijn huis te koop aanbiedt. Je huis verkopen kan langer duren dan in de andere seizoenen.

Minder concurrentie in immobiliën in herfst en zomer

Wil je minder concurrentie, dan is je huis verkopen aan het begin van de herfst een goed alternatief. Deze periode is relatief rustig in vastgoedland. Zowel kopers als verkopers profiteren hiervan. Huizen met een zwembad worden dan weer sneller verkocht tijdens de zomermaanden, omdat een zwembad dan erg aantrekkelijk is. Welk seizoen het ook is, in eerste instantie valt of staat een vlotte verkoop met een realistische vraagprijs. Dit is de basis tot succes. Hulp inroepen van een professional voor het verkopen van een huis is daarbij een bijkomende troef.

Neen.

De kandidaat-koper gaat er vaak van uit dat het verkopen van een woning automatisch rond is als hij de geadverteerde prijs biedt. De ontevreden bieder beroept zich meestal op de regel dat als partijen het eens zijn over het goed en de prijs, de verkoop beklonken is. De vastgoedmakelaar heeft de taak op zoek te gaan naar kandidaat-kopers. Hij moet dan alle ontvangen biedingen voor beoordeling en eventuele aanvaarding aan de opdrachtgever voorleggen. Hij is vrij om een bod al dan niet te aanvaarden. Meer nog: de opdrachtgever beslist zelf welk bod zijn voorkeur geniet. Zo is het mogelijk dat hij een lager ‘zuiver’ bod verkiest boven een hoger bod ‘onder opschortende voorwaarde’.

Wat zegt de rechtspraak?

In de rechtspraak oordeelde men al meermaals dat de door een vastgoedmakelaar geadverteerde prijs in zoekertjes geen bindend aanbod van de verkoper inhoudt. Het is alleen maar een uitnodiging aan kandidaat-kopers om een bod uit te brengen. Bij het verkopen van een woning moet de eigenaar het bod van een kandidaat-koper nog altijd eerst aanvaarden opdat een verkoop tot stand zou komen.

Hierop bestaat jammer genoeg geen eenduidig antwoord. Uiteindelijk is je woning waard wat een kandidaat-koper ervoor wenst te betalen. Hoe hoog of hoe laag de vraagprijs ook is.

De eigenaar is niet de juiste persoon om een woning te schatten, omdat hij een persoonlijke band heeft met de woning. Daarom is het ten stelligste aangeraden om hiervoor een beroep te doen op een vastgoedmakelaar of -expert. Hij voert een objectieve waardebepaling uit en houdt hierbij rekening met verschillende aspecten: de ligging, de bewoonbare oppervlakte, de ouderdom en de staat van de woning, de prijzen van de woningen in de buurt, etc..

Vastgoedexpert vs. vastgoedmakelaar

De vastgoedexpert maakt een grondig verslag van de te verkopen woning. De vastgoedmakelaar zal meestal geen of een beknopt verslag opstellen, maar vraagt doorgaans ook geen vergoeding voor de schatting. De vastgoedexpert bepaalt zelf zijn vergoeding, zodat prijzen sterk kunnen schommelen. Alvorens te beslissen om met een bepaalde vastgoedexpert in zee te gaan, is het aangewezen om een grondige prijsvergelijking te maken en aan verschillende experts een offerte te vragen. Zo bespaar je achteraf heel wat ellende.

Dit is enkel mogelijk bij de verkoop van een nieuwe woning. De ouderdom van een woning wordt bepaald door de 1ste ingebruikneming. Dit is de datum waarop de woning voor de eerste keer werd bewoond. Een woning is nieuw ‘wanneer zij uiterlijk op 31 december van het 2de jaar volgend op het jaar van de 1ste ingebruikneming of de eerste inbezitneming wordt geleverd.

Als er sprake is van een nieuwe woning, kan de particuliere verkoper ervoor kiezen om zijn woning te verkopen onder het btw-stelsel, waarbij men bovenop de verkoopprijs 21 procent btw doorrekent aan de koper. Laat je de koper btw betalen, dan hoeft hij geen registratierechten meer te betalen.

Waarom als particuliere verkoper kiezen voor een verkoop onder het btw-stelsel in plaats van registratierechten? De btw die door de particuliere verkoper zelf werd betaald bij de aankoop van een woning, kan men op die manier recupereren bij de verkoop ervan. Deze regeling is dus interessant voor de verkoper.

We verduidelijken met een voorbeeld:

• Aankoop van een woning door een verkoper aan 100.000 euro (waarde gebouw), betaalde btw = 21.000 euro (btw bedraagt immers 21%). Totaal betaald bedrag op de aankoop = 121.000 euro.
• Verkoop van deze woning onder btw aan 150.000 euro (waarde gebouw), te betalen btw door de koper bedraagt 31.500 euro. Totaal bedrag voor de verkoop = 181.500 euro.
• Gevolg: De verkoper recupereert de btw die hij betaalde bij de aankoop: 21.000 euro. Het verschil van 10.500 euro moet worden doorgestort aan de btw-administratie. De verkoper realiseert een winst van 50.000 euro.
• Indien deze verkoop niet onder het stelsel van btw zou plaatsvinden, maar onder het stelsel van 10 procent registratierechten, dient de verkoper zijn vraagprijs met 21.000 euro te verhogen om dezelfde winst te maken.

Brengt een kandidaat-koper een concreet bod uit, dan is dat bindend, ook als dit gebeurt via e-mail of sms. Als de verkoper laat weten dat hij ingaat op het bod, is de overeenkomst een feit en moet de bieder het pand kopen tegen de geboden prijs. Daarmee is de verkoopovereenkomst gesloten. Bied daarom nooit lichtzinnig op een huis en verbind ook altijd een termijn aan je bod, net zoals bij een optie. Zo blijf je niet te lang gebonden als de verkoper niet onmiddellijk beslist. Dat zou lastig kunnen zijn als je intussen botst op een andere woning die je interesseert.

Wat als de verkoper het bod per sms heeft aanvaard? In het arrest van 26 september 2013 oordeelde het Gentse Hof van Beroep dat het aanvaarden van een bod via sms niet voldoende is om de verkoop van een onroerend goed te bewijzen. Een overeenkomst met een transactiewaarde boven 375 euro moet immers worden bewezen via een (authentieke of onderhandse) akte.

Een sms waarin men een bod van een kandidaat-koper aanvaardt, kan niet worden beschouwd als een onderhandse overeenkomst, aangezien de handtekening van de partijen ontbreekt. Wel levert het sms-bericht een ‘begin van schriftelijk bewijs’ op. Aanvullende bewijzen, zoals vermoedens, getuigenissen en andere ondersteunende geschriften (mails, briefwisseling), zullen het bestaan van de overeenkomst moeten bevestigen.

Neen.

Wie van plan is om een oudere woning of appartement te verkopen, moet sinds 2008 een elektrische keuring laten uitvoeren. Alle elektrische toestellen, installaties en bedradingen worden gecontroleerd op eventuele gebreken. En dit om de veiligheid te garanderen. Sommige elektrische installaties kunnen namelijk op termijn kortsluiting veroorzaken. Een positieve elektrische keuring is belangrijk bij het verkopen van een woning!

Keuringsonderzoek overbodig bij afbraak

Komt de verkoper bij het verkopen van de woning met de koper overeen dat een keuringsonderzoek van de elektrische installatie overbodig is, omdat de koper de elektrische installatie renoveert of het gebouw nadien afbreekt, dient de verkoper dit akkoord in de authentieke akte op te nemen. Daarbij vermeld je als verkoper ook dat de koper de officiële instanties op de hoogte zal brengen van zijn afbraak- of renovatieplannen. De Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur stuurt de koper een dossiernummer, waarna hij een positief controleverslag moet terugsturen van zodra de nieuwe installatie in gebruik wordt genomen. Doe je dit allemaal keurig volgens het boekje, dan hoef je geen keuringsverslag voor te leggen bij het opstellen van de authentieke akte.